Khi mua căn hộ chung cư, căn cứ vào diện tích tạm tính trong hợp đồng do chủ đầu tư đưa ra để khách hàng thanh toán. Tuy nhiên, không như đất nền long phước và nhà phố, việc thỏa thuận lại diện tích thật căn hộ chung cư trong quá trình cấp giấy chứng nhận lâu nay thường gặp rắc rối giữa khách hàng và chủ đầu tư. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng chậm cấp giấy chứng nhận tại các dự án căn hộ chung cư.


Trường hợp khác, theo ghi nhận của khách hàng Đ.T.T, bà mua căn hộ có diện tích 97,11m2 với tổng số tiền thanh toán 1,5 tỷ đồng (15,8 triệu đồng/m2). Sau thời gian dài chờ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, mới đây công ty đề nghị là bà T thanh toán giá trị căn hộ với diện tích 97,55m2 (diện tích tim tường), nhưng chỉ nhận phần diện tích thể hiện trên giấy chứng nhận là 91,4m2 (diện tích thông thủy).

Mua “tim tường”, nhận “thông thủy”

Cả 3 khách hàng trên cho biết hiện đã hoàn tất việc thanh toán. Theo những khách hàng này, việc chủ đầu tư bán dự án alibaba long phước một đường, giao diện tích một nẻo là không thể chấp nhận. Chủ đầu tư phải hoàn tất thủ tục và trình các cấp thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận theo đúng phần diện tích ghi trong hợp đồng đã thanh toán. Nếu không, khách hàng chỉ đồng ý thanh toán đúng phần diện tích được công nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và yêu cầu công ty phải hoàn trả lại số tiền cho phần diện tích chênh lệch trên hợp đồng so với giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.

Theo giải thích của một chủ đầu tư, khi mua căn hộ, diện tích sàn căn hộ chỉ là “tạm tính” và sẽ được xác định chính xác khi tiến hành kiểm tra thực tế theo bản vẽ hoàn công và không phụ thuộc vào diện tích quy định trong giấy chứng nhận. Việc diện tích căn hộ bị “bóp nhỏ” như giải thích của chủ đầu tư do tính theo diện tích thông thủy trong quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ. Do có sự thay đổi trong cách tính diện tính nên diện tích căn hộ trên hợp đồng và giấy chứng nhận không trùng khớp là sự việc ngoài ý muốn.

Ghi nhận cho thấy, tại các dự án căn hộ chung cư trên địa bàn TPHCM, nhiều khách hàng đã hoàn thành việc thanh toán rất lâu (trên 2 năm) nhưng chủ đầu tư vẫn cố tình chây ì việc làm thủ tục cấp quyền sở hữu căn hộ. Trong khi đó, hợp đồng có ghi rõ sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ trong 60 ngày kể từ ngày thanh toán 100% giá trị căn hộ. Mỗi khi khách hàng “xoáy” chủ đầu tư vì sao không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận luôn nhận được câu trả lời dự án bán chậm, hoặc đổ lỗi cho cơ quan nhà nước.

Nghị định 71 quy định diện tích sàn xây dựng nhà chung cư chỉ bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó - cách tính diện tích thông thủy). Hướng dẫn cụ thể hơn, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 16/2010/TT-BXD (Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP).

Tại khoản 2, Điều 21 của Thông tư 16 hướng dẫn các bên được tính diện tích nhà chung cư theo 2 cách: tính theo kích thước thông thủy (tức là chỉ có diện tích bên trong căn hộ như Nghị định 71) hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Cách thức tính diện tích nào phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Tuy nhiên, đến khi thông tuyế Đại lộ Thăng Long đã không làm cho các dự án bất động sản tại đây đắt hàng như kỳ vọng. Giá bất động sản vẫn trong không khí ảm đạm, dậm chân tại chỗ và rất ít giao dịch. Dọc hai bên đại lộ Thăng Long, cách trung tâm Hà Nội khoảng 7 km về phía Tây, hàng loạt dự án bất động sản đang triển khai nhưng đều trong tình trạng hoang vu, dang dở được rào lại, bên trong cỏ mọc um tùm.

Chủ đầu tư bán nhà cho khách hàng dựa trên quan hệ “tiền trao cháo múc”, nhận tiền mới giao nhà, khách hàng đã hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước và chủ đầu tư. Vì vậy, lỗi chậm cấp giấy chứng nhận phần lớn do chủ đầu tư xây dựng không đúng quy hoạch, thiết kế, chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chưa nộp Tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, tính chất “nước đôi” này đã khiến mối quan hệ giữa khách hàng và chủ đầu tư nảy sinh nhiều tranh cãi. Chủ đầu tư không muốn “nhả” số tiền đã thu, còn khách hàng không những thiệt thòi vì diện tích căn hộ thiếu mà việc đòi lại tiền cũng gian nan. Trên thực tế, phần lớn các hợp đồng mua bán căn hộ chủ đầu tư thường canh theo diện tích tim tường vì cách tính này “kinh tế” hơn, diện tích ghi nhận trên giấy chứng nhận thừa thiếu thế nào khách hàng ráng chịu.

Đại lộ Thăng Long một thời là trục phát triển nóng của BĐS. Nơi đây quy tụ hàng loạt đại gia, cả trăm dự án lớn nhỏ, giá cả tăng cao, mua bán ầm ĩ... trở thành tâm điểm của cơn sốt nhà đất của Hà Nội. Tuy nhiên, sau cơn sốt, dọc con đường này là các khu đất bỏ hoang, các dự án dang dở... vùi dập tên tuổi biết bao nhà đầu tư. Dân kinh doanh đã ví nơi đây như "nghĩa địa" bất động sản khổng lồ.

Cách đây không lâu, thông tin đường đại lộ Thăng Long sắp đưa vào sử dụng cùng ý tưởng trục Thăng Long được lập trong đề án quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đã được các đầu nậu lợi dụng thổi giá đất vùng ven phía tây Hà Nội tăng chóng mặt. Cuối 2010, đầu 2011, bất chấp những thông tin bất lợi do Hà Nội rà soát dự án, có dự án phía Tây tăng giá một cách bất thường, giá tăng tới 30% chỉ trong vài tuần.