Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu Tư Dầu Khí Toàn Cầu (GP.INVEST) cho biết, trong cơ cấu giá thành bất động sản, nguyên nhân làm giá đất nền long thành cao chính là cách tính giá chuyển quyền sử dụng đất hiện nay. Đóng góp ý kiến gửi Thủ tướng Chính phủ về những tồn đọng trong sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp vừa và nhỏ Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Hiệp đã đi sâu vào phân tích những bất cập trong kinh doanh bất động sản hai năm trở lại đây. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, trong khoảng hai năm nay thị trường bất động sản quá khó khăn, cung vượt cầu, giá lại quá cao so với khả năng của người mua nên tồn đọng nhiều, gây lãng phí cho nguồn vốn xã hội.


Một trong những nguyên nhân làm cho giá trị bị đội cao lên như vậy là do lãi vay ngân hàng trong năm 2012 rất cao thì nay đang đà rút giảm mạnh. Tuy nhiên trong cơ cấu giá thành bất động sản còn một nguyên nhân làm giá thành cao chính là cách tính giá chuyển quyền sử dụng đất hiện nay. Mặc dù đã có những tháo gỡ nhất định, ví dụ cho phép giảm, hoãn nộp tiền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư, nhưng trong cách tính giá vẫn còn những vấn đề cần tháo gỡ.

Là người đại diện cho dự án long phước và ông Hiệp phân tích, thường các hợp đồng định giá đang tính theo phương pháp thặng dư và giá đất các chủ đầu tư đang gánh chịu ở các thành phố lớn trung bình bằng khoảng 2 lần đơn giá đất công bố chính thức của các thành phố. Trong đó có những khoản chi rất lớn không được tính vào chi phí để tính ra giá trị thặng dư như chi phí bồi thường, di dời mặt bằng cũ để triển khai dự án. Đây là một nguyên nhân rất quan trọng quyết định đến giá thành của bất động sản cần sớm được nghiên cứu để có cách tính phù hợp, góp phần làm giảm giá thành bất động sản và gỡ khó cho doanh nghiệp.

Giá thuê đất của các doanh nghiệp cũng là một vấn đề cần được tháo gỡ. Có những doanh nghiệp chỉ trong khoảng thời gian 4 năm từ 2010 - 2014, phải chịu giá thuê đất tăng tới 4 lần. Ông Hiệp dẫn chứng, như mảnh đất của khách sạn Kim Liên, Hà Nội, năm 2010 nộp tiền thuê đất là 3,9 tỷ/năm thì 2014 phải nộp 15,6 tỷ/năm. Việc tăng giá thuê đất quá nhanh và liên tục làm cho doanh nghiệp đã khó lại càng khó khăn hơn.

Theo đánh giá của ông Hiệp, thị trường bất động sản của ta ngày càng phát triển theo xu hướng hội nhập với khu vực, vì vậy muốn hội nhập được thì những luật lệ của chúng ta cần thống nhất, rạch ròi, phân minh. Hiện có quá nhiều luật cùng liên quan, chi phối đến lĩnh vực bất động sản nhưng lại thiếu nhất quán. Ông Hiệp lấy Luật Xây dựng là dẫn chứng. Khi Luật này chỉ yêu cầu nhà thầu có trách nhiệm bảo hành công trình 24 tháng, nhưng luật Nhà ở lại yêu cầu Chủ đầu tư phải có trách nhiệm bảo hành sản phẩm của mình 5 năm. Như vậy khoảng thời gian khác biệt 3 năm trong quy định bảo hành ấy sẽ gây ra không ít tranh cãi giữa người mua nhà và chủ đầu tư.

Là dự án lớn, khu đô thị mới Thủ Thiêm tính đến ngày 14/4 có 1.064 hồ sơ chờ bố trí tái định cư (960 hồ sơ nhận căn hộ chung cư và 104 nhận nền đất). Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, hiện các dự án trong chương trình 12.500 căn hộ tái định cư sắp hoàn thiện. Dự kiến, chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà thành 2 đợt trong tháng 4 và tháng 6/2014. Khi mọi chuyện tưởng chừng “xuôi chèo mát mái”, thì thực tế đến thời điểm này, tại dự án tái định cư còn rất nhiều vấn đề.

Hay trường hợp tái định cư của các lô IV và VI chung cư Thanh Đa (quận Bình Thạnh). Được biết, từ cuối năm 2013, UBND TP. Hồ Chí Minh đã giao UBND quận Bình Thạnh làm chủ đầu tư và lập dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư di dời khẩn cấp các hộ dân tại đây bằng nguồn vốn ngân sách. Tuy nhiên, theo ý kiến một số người dân sống tại 2 lô chung cư trên cho biết, đến nay quyền lợi của họ vẫn chưa được đảm bảo thỏa đáng.

Trong số 960 hồ sơ nhận căn hộ chung cư có 453 hồ sơ chọn vị trí, 196 chưa chọn vị trí (một số đã gửi tiền vào ngân hàng, một số đang tranh chấp khiếu nại) và 311 hồ sơ không đủ điều kiện. Về 104 hồ sơ nhận đất nền, đã có 78 hồ sơ chọn khu tái định cư 90 ha Nam Rạch Chiếc và 26 hồ sơ chưa chọn được vị trí định cư. Theo UBND quận 2, dự kiến trong năm 2014 sẽ tiếp nhận 1.792 căn hộ để bố trí cho các hộ dân bị di dời. Còn đối với 500 nền đất dự kiến bố trí định cư tại 30 ha Nam Rạch Chiếc hiện vẫn chưa hoàn tất hạ tầng kỹ thuật. Thực tế, căn hộ bỏ trống tại 2 khu trên vẫn còn rất nhiều và tình trạng hoang hóa tại đây không thiếu.